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房价会不会一直涨?
[版面:家居生活][首篇作者:dongting] , 2021年02月23日01:37:10 ,1080次阅读,0次回复
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发信人: dongting (), 信区: Living
标  题: 房价会不会一直涨?
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Feb 23 01:37:10 2021, 美东)

首先有些人说Fed疯狂印钱所以房价会一直疯涨云云:Fed印钱的原因之一就是经济不好
造成deflation。虽然大家都说Fed疯狂印钱(其实“印钱”是个misnomer,Fed是在
purchase long-term securities),但结果确实是即使Fed balance sheet达到$6.13T
,美国的2020全年inflation rate仅仅1.4%,近年最低。所以说房价完全是靠“印钱”
支撑是有点牵强附会了。

美国的房地产市场主要由supply-demand决定。我认为近期房产火热更重要的原因在于
以下几方面:
1. Federal foreclosure moratorium导致foreclosure 暂停,即使非疫情导致的
foreclosure也被暂停,近期foreclosure rate几乎为0,降低了supply。往年
foreclosure占所有home sales比重全国平均在30%左右,所以这30%的stock凭空消失影
响不小。
2. Low interest rate:这其实是Fed monetary policy对房产市场最直接的影响 - 历
史上最低的房贷利率导致购房欲望、购买力上升,增加了demand。
3. Covid导致卖家出售欲望降低,毕竟很多人不希望每周末几十个陌生人来你家看房。
当然这个因素的影响可能并不强烈,或许仅略微影响存量。

那房价会不会跌呢?我认为近期不会,但2-3年内会有大幅回调。看以上三个因素:
1. Foreclosure moratorium 被延期到了6月底,即使之后不继续延期,加州法律规定
foreclosure从missed payment到on market至少要6个月,所以短期内很难有大影响。
但一旦moratorium结束,如果没有有效行政手段,积压的foreclosure会在短时间内释
放,严重增加supply。
2. Fed表示interest rate will continue to be low until at least 2023。短期内
无变化,但上来后会降低demand。
3. Fauci说我们2022内也许会继续戴口罩,近期很难有变化,但长期会好转。

综上所述,近期供需关系不平衡,很可能会继续涨或stagnate,但长期几个因素挤压释
放,再加上房价继续上涨造成的affordability crisis (2019),湾区科技企业外迁,
在接下来2-3年内必然有大幅回调。

退一万步说,美国的房产市场历史上从来都是有涨就有跌。那些鼓动说房价🚀&
#128640;🚀、现在不上车永远上不了车的非傻即坏,或者是agent。如果你有自
住需求,完全可以买房,毕竟你比较的是rent,build up equity,现在的低利率,再
加上贷款利息抵税,长期来看大概率比交房租划算。但没有需求的(两个人住想买
5bd5000sf的那种),或是投资的,现在完全没有必要趟这个浑水,观望一段时间更好

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※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM:162.]

 
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