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文章阅读:四年看房,纽约附近的学区房大比拼-27 Areas Ranked
[同主题阅读] [版面: 纽约地区] [作者:hitmantb] , 2012年08月18日22:27:40
hitmantb
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发信人: hitmantb (hitmantb), 信区: NewYork
标  题: 四年看房,纽约附近的学区房大比拼-27 Areas Ranked
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Aug 18 22:27:40 2012, 美东)

四年前就开始看房,两人世界到一家四口,好长的四年, 下个月终于可以搬新家了。 
四年,无数个周末,无数个夜晚,无数次在Google Street View看陌生街区,我们把看
房当作了一种乐趣, 一种去吃新餐馆看新街区的乐趣。  新泽西,长岛,Westchester,
从来不用Buyer's Agent。  因为如果房子好,一定卖的很快,能卖很快的房子,
Seller Agent必然不会希望跟Buyer Agent分佣金, 必然会优先处理没有Buyer Agent的
买家。 我们跟最喜欢的几个地区的Broker都有联系,但从没签过协议,直到最后这个
房子。

我看房是一个个Zip Code看过去的,75分钟能到曼哈顿的地区,可以说是无一不知,无
一不晓。 开始两人世界的时候, 对学区不是特别在乎, 看过Newport, Hoboken,
Williamsburg,和Long Island City的房子。  新的确新,漂亮也的确漂亮,但两人
世界的时间真的很短, 一次到位才是正道。 买卖房子的手续费太高,花的时间也太多
,搬家折腾就更不用说了,现在房市跟十年前买Coop不一样了,如果你只是打算住3-5
年,扣了手续费以后,不合算。 所以这里只推荐学区房。 

越往后,真正现场看的房子就越少。 好学区一般都是老房子,直接删除cape(不知道是
哪个天才发明这种造型的房子,直接扔了半层空间), 结构不合理的,面积太小的,地
点有问题的,价钱过高的,剩下就很少了。 当然你也不可能样样完美,最终只有你知
道什么可以妥协,什么不可以妥协。 这里给一个建议,注意没有上MLS的房子,一般来
说是直接登New York Times。  Broker认为十拿久稳,根本不登MLS, 自己的network加
New York Time,一两个Open House就结束了。  不要怕和别人竞争,有竞争的房子,
其实价格才合理。 当然不要感情用事,设个hard limit就行了。  你最后的选择必然
是不完美的,但也是硬伤最少的。   

2011 SAT 成绩: http://www.thedailybeast.com/newsweek/2012/05/20/america-s-best-high-schools.html 我用这个网站主要是因为他们是唯一一个有2011年SAT成绩的网站,SAT也是我认为含金量最高的指标, 大家都是参加一个考试, 是苹果对苹果的比较。  大部分排名考虑的都是AP和State考试成绩, 这些考试都是通过就算胜利,根本不能挑战学生的极限。

个人认为,一个合格的学区, 老黑+劳模人口比例必须低于35% (1/3), 这个在
Greatschools.org, 看看小学初中高中人口比例就可以了。  而所谓学区房,比的不
是小学初中,而是高中! 最崇拜的乔帮主,当年也是在高中前逼自己父母搬家去了全
美首屈一指的Palo Altos学区。  听过一个荒谬的理论,好学区竞争太激烈,你孩子
反而更难上藤校,但不要忘了, 不能上哈佛,一样可以上哥大上NYU上Cornell, 好学
区的孩子进这些学校的几率大大增加!  而且你投资学区房,你投入的钱最后卖房子的
时候是可以拿回来的。 去私校的钱(除非你上的是最贵最好的私校)是扔掉的。 

还有,我认为如果你现在是在华人上看我这篇帖子,你内心里还是渴望周围有很多中国
人的。  法拉盛有很多无与伦比的优势,正宗的小肥羊,鹿鸣春,南翔小笼包,全聚德
烤鸭不用说了吧。 装修房子,找保姆,甚至医生律师,自己人亲切,放心,便宜。 
父母来小住,周围华人多,烧烤,打牌,聚会,都好很多。  同样的,如果连Jeremy
Lin都能被歧视,你的孩子也一样被歧视,那些白人表面上对你客气,眼睛里看你, 跟
你鄙视阿三劳模是差不多的,随着中国巨龙的崛起以后矛盾只会越来越多。  这就是为
什么我要求我们的地区一定要最少有20%的亚裔。  非我族类,其心必异。  Garden
City再美,Bronxville学区再好,95%的白人,我不想住在那里。

我们选地区的标准:

1)到华尔街,用Google Map Public Transportation Door To Door不能超过75分钟,
一天两个半小时已经够多了,还没包括延迟。
2) 老黑+劳模不能超过三分之一小学初中高中人口
3) 亚裔必须超过20%

皇后区篇(推荐Redfin.com, 可以免费看所有MLS房源和历史纪录)

纽约市有个独特的地方,就是好几个重点高中,除了三大重点每个区还有好几个小重点
,26学区的Bayside, Fresh Meadows, Little Neck,25学区的北法拉盛和白石,他
们的小学初中都不错,但高中因为学区面积过大, 老黑劳模人口比例大幅度上升,根本
上不了前1000。 而且这些地方交通都没有地铁不是很方便。  一个可行的战术
是小学初中好,赌孩子能考上重点高中,不行再送去私立, 退一万步说你那时候经济太
困难,没关系你的高中也不是太烂,勉强也能忍受。 最终我们没有考虑这些地方,因
为价格太高,交通并不比长岛的房子好太多,学区还是不够硬。

尽管如此,森林小区还是让我们心动了,三站快车地铁到曼哈顿中城这个交通优势太大
了,小学初中都不错,有50W三睡房的Coop走到地铁5分钟,也有75W双家庭的Townhouse
。  我们看中了一个Townhouse, 三层每层600尺,一层出租,两层自住,走路去地铁12
分钟性价比超高,差点就从了。 但最后觉得居住面积还是太小了,1200尺, 两个小孩
,最后决定不委屈她们了。 我自己当年靠国内的数学,考了纽约市重点,不能要求孩
子也考上。  森林小丘高中根本上不了前1000,SAT过不了1500,我最后决定自己上班
时间长些,让孩子们过的幸福一些。

布鲁克林篇: (推荐网站,New York Times Real Estate, Craigs List, Streeteasy,
Brooklyn房源非常分散)

Prospect东边就是泥哥的南泥湾了,所以除非你有亲人朋友工作在这里,没有必要考虑
布鲁克林。  凑巧的是,我们的父母也刚好住在Brooklyn, 所以我在Brooklyn也下了功
夫,想看看有没有可能留下来,他们这几年给我们帮助很大,

Park Slope - 小学一流,初中太多劳模, 高中就是南泥湾了,door-to-door曼哈顿大
概半个小时到40分钟。  但房子实在太贵,白人太多,基本上是曼哈顿的价钱。 买的
起Park Slope不如买Forest Hills Gardens那里真的是闹市中的世外桃园,房子也漂亮
很多,交通也一样便利,如果你想自己上班方便, 想赌一把孩子能考上重点或愿意送私
校,还是Forest Hills更适合华人。

Dyker Heights, Bay Ridge - 意大利和中国人的混合区,离地铁远的地方非常漂亮。
离地铁近的地方就不行了,小学初中还行,高中很烂。

Bensonhurst - 可以算是第四个中国城了,小学初中都只能算是将及格,但生活非常方
便,居民的平均素质比八大道好,但最终还是不愿意孩子在这里长大, 学区还是不行

Brooklyn的House, 价钱非常贵,甚至比那些好学区的House不遑多让,因为亲人工作原
因而一定要住在Brooklyn的朋友可以考虑我曾经向妻子提出的Condo之路。 Dyker
Heights, Bay Ridge和Bensonhurst都有40-60W,1300-1500尺的全新Condo, 新Condo的
税低,一个月是100左右,我当时提出来的是省下的钱可以攒私立的学费。 我们也可以
继续得到父母的帮助。 但仔细考虑以后,还是放弃了Brooklyn。 我自己就是Brooklyn
长大的,希望孩子起点能高一些,所以决定彻底放弃纽约市。

新泽西篇: (推荐网站: NJMLS)

新泽西虽大,但适合去曼哈顿上班的地区真的不多,当然如果你开车上班,或者不在乎
单程90分钟以上,算我没说。开始的时候我们是两人世界,看的也是Newport和Hoboken
, 很容易达出的结论,就是PATH周围的地区,学区都太烂, 根本不能考虑。

放弃PATH以后,下一个考虑的是坐Bus能到的地方。 冬天的时候,朋友带我去
Edgewater的日本超市,Fort Lee吃豆腐煲让我第一次认识到了新泽西的大东亚共荣圈
。 两个地方有很多小日本,棒子,也有很多华人。 Edgewater的高中是Leonia, 1680
SAT在二流学区里已经很强了。  房子都是河景房,但街上没有任何住家感觉很快放弃
了。 曾经有一段时间我非常热衷Fort Lee, 那里房子新,无论你想要高楼河景,还是
全新的连体Townhouse, 还是Loft Condo, 都应有尽有, 更重要的是我们买的起。 交通
也相当方便,巴士过GWB桥15分钟, 然后立刻上A车地铁,非常适合在曼哈顿西城的人
上班。 Fort Lee小学初中都很好,高中也能进前1000。 1600的SAT成绩,中规中矩的
二流学区房, 也可以考它附近的两个重点高中。 而且听说那里要盖新的Shopping
Mall,很有潜力。 后来有一次去看房,妻子在市中心看到大量的棒子商店,文字,开
始对那里产生了强烈的反感心理。 我自己喜欢三星产品,但也知道棒子在Fort Lee是
绝对意义上的主流群体, 始终还是有隔阂。 再加上它的学区毕竟不是一流, 去法拉盛
要付过桥费, 父母朋友去看我们要付过桥费不说,距离还挺远。 最后放弃了。

坐Bus的还有几个一流学区,Tenafly是1800 SAT, 和Westchester,Long
Island的顶级学区比拼不落下风。 Livingston是1725也算1.5级了, 中国人也不少。
但从这些地方坐Bus上曼哈顿实在是找罪受。

我们开始看新泽西火车沿线的房子,Millburn是新泽西第一学区,1851的SAT, 火车上
班也超级方便,有16%的亚裔比我期待的低些也凑合了,但始终没看到价钱合适的房子
,而且因为火车站北边就是一个reserve park, 好大一片黄金地点被覆盖。 火车上班
的还有Summit,Providence, Ridgewood, Chatham等等。 但最终结论是这些地区和长
岛,Westchester同级别的地区相比,无论是价钱还是税还是交通,都没有任何优势。
除非你家里有在NJ上班的,或者父母亲戚朋友在这里,否则你第一选择还应该是纽约州。

最后谈谈北Edison, 南Edison学区很一般,但北Edison,08820有一个高中叫JP
Stevens。 1764的SAT成绩已经算是1.5级学区了,60%的亚裔,更重要的是房子相对来
说非常新,非常便宜。 如果你住在Metropark的火车站附近,上班也相当方便。
Edison是新泽西华人沙漠里的绿洲,中国超市和餐馆都还不错。 这个地方的性价比,
感觉上很像长岛的New Hyde Park。 不幸的是,他的人口比例也像New Hyde Park,阿
三的地盘,上个Costco感觉像去了趟Mumbai。  尽管如此,如果你需要50W上下买House
的话,这是个好地方。

最后说一下,NJ我打分低了些有很大原因是NJ Transit不如Metro North和LIRR。  无
论班次还是稳定性都不如。 如果不是这个原因,很多新泽西的好学区排名会更高。

Westchester篇: 推荐http://www.houlihanlawrence.com/和New York Times

Metro North是除了长岛Port Washington线以外,最稳定的火车。  班次多,时间准确
,有快车。这也是这个地区最大的本钱。建议在white plains以南的地方找房子,因为
北边要坐好几站才能到下一个好学区(chappaqua), 交通不够便利。Westchester买房
要注意很多时候哪怕你的房子就在火车边上,甚至地址都是你要的zip code, 还是不属
于你想要的学区。http://www.houlihanlawrence.com/这个网站可以直接搜索学区。 但这也是Westchester一个很大的问题,离火车非常近的房子,漂亮, 价格好,学区是Yonker。  这样一来,火车站附近的可用土地就更少了。

White Plains: 不建议有小孩的家庭, 学校还是太多老黑, 小学初中都不行, 只适合
两人世界或单身 

Scarsdale/Edgemont: Westchester的极品, 两个学区一个车站,SAT成绩都在1900左右
,比长岛最好的学区还要高50分,快车30多分钟到grand central。 15%的亚裔。  我
第一次去Scarsdale小学的体育场就被震撼了,那个操场比我小时候的高中操场还大,
操场后面就是山景。  Jay Z,Beyonce这样的名流也在Scarsdale盖豪宅。 缺点是中国
人还是比较少,地实在大,税太高,铁路附近的房子更是难找。我们的收入买这里的
house太勉强,就算撑下来小孩也难免有自卑感还是算了。  如果不考虑budget和华人
生态环境,我认为Scarsdale/Edgemont是纽约附近最好的选择,特别是两口子有一个不
是中国人的家庭。  Edgemont便宜一些,亚洲人也稍微多一点,budget紧的可以考虑靠
近Hartdale火车站的房子,但税还是一样的高。

Bronxville: 去年考试成绩跟scarsdale和edgemont平级,破了1900大关,离曼哈顿又
近了好几站, 但因为快车不停这里,所以交通上的优势不明显。  这个村子非常小,
是95%的白人,从broker到居民都给我一种排外的感觉。  走在街上,有一种猪八戒穿
越指环王的奇特感觉。  无论是价钱还是税都比Scarsdale不遑多让,我觉得没有任何
必要住这里。 村子南边下一站就是泥哥区Mount Vernon,我不太喜欢烽火线这种感觉。

Larchmont/Mamaroneck: 两个都是Mamaroneck High School, 1739 SAT成绩,中规中矩
。  其实Larchmont是像Bronxville一样的白人地盘,真实实力不止如此,但
Mamaroneck的劳模还是把分数拉下来了。  附近还有Rye, Rye Neck, Irvington,
Hastings On The Hudson等学区,但SAT都是1700系列,交通价钱税比起Scarsdale/
Edgemont没有优势,亚裔又少的可怜,所以一直不受华人青睐。  Dobbs Ferry和
Eastchester是两个1600系列的学校,离纽约更近,但还是没有足够亚裔让我们考虑这
些地方。

对华人来说, Scarsdale/Edgemont直接秒杀Westchester所有其他学区,也是单以考试
成绩来说,纽约附近第一学区。

长岛篇: 推荐Redfin, Mlsli, New York Times,更重要的是Nassau County自己的http://www.nassaucountyny.gov/mynassauproperty/main.jsp,可以直接看房屋照片,建筑图,强大无比。  所有官方网站,Nassau这个是最贴心的, 一个房子占地面积多少,扩建了什么,都看的清清楚楚。

华人住在长岛,是非常俗,非常大众的选择。  但大众的选择并非没有道理,就好像你
买Amazon上面most popular的东西一般都不会太差是一个道理。其实很早以前我们就知
道长岛是我们最终的归宿,但我还是一一验证,亲自坐bus火车去不同地方实地旅游考
察, 试图发现属于自己的地方。 但最后选择长岛,是因为长岛对于中产华人来说,是
性价比最高的学区房。

Great Neck:

华人在Great Neck买学区房,就好像华人买宝马三系,iPhone, iPad一样,是俗不可耐
的选择, 但也是适合最多人的选择。 

我敢说,没有任何一个平均SAT1800以上的一流学区,比Great Neck South拥有更多华
人, 更适合华人老人来探亲。 Great Neck有海景公园,大小球场,溜冰场,游泳池,
繁忙的购物街, 25分钟快车到Penn Station, 30分钟Bus/15分钟开车到法拉盛。  单以
交通便利来说,Great Neck毫无悬念的排名第一。 早上七点二十分出门,七点三十分
到火车站,一站到Woodside转7号地铁,8点前后已经能到曼哈顿大部分公司了。  45
分钟的door-to-door, 前无古人,后无来者。 除了Scarsdale, 住Great Neck比任何
其他1800+SAT学校的地方每天要平均省一个小时,比Scarsdale也要省半个小时。  因
为Port Washington是纽约火车班次最多最稳定的一条线。    

但最重要的是,Great Neck是这么多一流学区最能容纳不同经济实力家庭的地方, 也是
提供最多最全选择的地方。 家庭收入10万的人,可以买40W的三卧Coop, 维持费1200
含税,煤气,Parking, 房间1600sqft左右。 加上你每年节省的3.5% NYC tax, 你可
以用低于Brooklyn, Queens的价钱生活在一个顶级学区里!  而且Great Neck的Coop/
Condo/Townhouse很多,10年新的Condo也有。 11021, 10分钟步行到火车站的距离里有
非常多的70-80W house也是其他一流学区缺少的,这些地皮都在6000尺左右,税也在
11000-12000上下也是希望省税,少打理草坪的华人家庭需要的。  每天开车去火车的
可以考虑离火车站更远的地方,房子性价比会高很多。  11020,Northern Blvd附近,
甚至有很多50-60W的房子,可以搭bus去法拉盛转地铁,你的door-to-door仍旧不比
Millburn, Jericho差,而且一张metrocard全部搞定!             

同一条街上有Peter Luger也有$5 lunch special的中餐馆,有starbucks也有dunkin
donuts。 5分钟车程里有whole food也有韩亚龙。  你的岳父岳母可以早上带你的孩子
坐bus去法拉盛吃早茶,顺便带回来白熊水饺,盛津烧鸡馅饼,南翔油条生煎包。 中午
吃完午饭可以去海边公园的游泳池,下午可以参加老人中心的麻将。  Great Neck的华
人老人太多了,你父母决不会寂寞。

11021和11020的华人最多,如果你希望更多白人可以选择11023, 11024,甚至再往东一
点去Manhasset, Port Washington。 如果你有钱可以买11024 King's Point的海景房
,11020成功湖旁边的湖景屋。  当然,单以考试成绩来说,我必须把Great Neck排在
Scarsdale/Edgemont/Millburn/Jericho之后,其实这也是因为Great Neck有四个zip
code, 能容纳更多的社会阶层。  在1800+学区里,Great Neck也是攀比最少的,最平
易近人的。  当然,同样的钱,在别的地方是可以买到更新更大的房子的,但Great
Neck的综合指数是最适合华人中产的。  无论房屋装修还是雇保姆,法拉盛都有非常实
惠的选择。

Jericho:

Great Neck + 同等价格更新更大的房子,就是Jericho了。 Jericho的SAT是1850,
Great Neck是1825, Jericho一直略胜一筹。Jericho的亚裔已经到了三成左右, 而且如
果你更想要一个纯郊区生活的地方,Jericho可能更适合你。 但住Jericho早上必须开
车去Hicksville火车站,没有任何其他选择,我们最终认为Jericho太远了。 但相对
Syosset, Cold Spring Harbor来说,最少远有远的价值, Nassau第一高中当之无愧。
  如果你是在华尔街工作,Hicksville连Atlantic Avenue4号5号是非常强力的组合,
但你必须开车去火车站。

New Hyde Park (Herricks/Great Neck):

New Hyde Park是长岛的北Edison, 也同样有不为人知的隐藏属性。 North New Hyde
Park有一部分是属于Great Neck South的学区,可以搭bus去Jamaica,也可以开车去火
车站。 价钱比11021要便宜很多,非常值得考虑。 East New Hyde Park大部分地盘属
于Herricks学区,这个学区也是bus去Jamaica或开车去火车站, SAT成绩1763, 几乎
和北Edison的JP Stevens完全一样。  New Hyde Park火车站相当方便,不幸的是火车
站附近的房子都属于New Hyde Park学区,SAT只有1600。 而且这里还是阿三地盘,没
有Newport那么离谱,但你绝对知道谁是主人。

Garden City:

花园之城,名不虚传的美,又有大shopping mall, 但白人实在太多了,95%, SAT成绩
是1700系列,不值得考虑。

综合分数:

学区考试成绩 / 交通便利 / 华人生态系统 / 房屋地税性价比

我相信我的评分就像百晓生的兵器谱一样,是公正的。 但高收入的自然可以无视性价
比,外嫁的,父母不可能过来探望的,可以不考虑华人生态系统, 欢迎讨论, 欢迎纠
正,这个Top List随时更新。

1900+SAT:
Scarsdale: 10 / 8.5 / 7 / 6.5 = 32
Bronxville: 10 / 8.5 / 6 / 6.5 = 31

1800+ SAT:
Great Neck: 9.5 / 9 / 10 / 7.5 = 36
Jericho: 10 / 7 / 8 / 8 = 33
Edgemont: 10 / 8.5 / 7.5 / 7 = 33
Millburn: 10 / 7 / 7 / 7 = 31
Tenafly: 9.5 / 6 / 8 / 7 = 30.5
Ridgewood: 9.5 / 7 / 6 / 7 = 29.5

1700+ SAT:
North Edison: 8.5 / 7 / 8 / 9 = 32.5
New Hyde Park (Herricks): 8.5 / 7 / 7 / 9 = 31.5
Manhasset: 9 / 8 / 7 / 7 = 31
Port Washington: 8.0 / 8.5 / 7 / 7 = 30.5
Mamaroneck/Larchmont: 8 / 8 / 6 / 8 =30
Livingston: 8.5 / 6 / 7 / 8 = 29
Irvington: 8.5 / 7.5 / 6 / 7 = 29
Garden City: 8.0 / 7.5 / 6 / 7 = 28.5
Summit: 8.0 / 7.5 / 6 / 7 = 28.5
Westwood: 9 / 6 / 6 / 7 = 28

1600+ SAT:
New Hyde Park (New Hyde Park): 7 / 8 / 7 / 9 = 31
Edgewater: 7.5 / 7 / 8 / 8.5 = 31
Fort Lee: 7 / 7.5 / 8 / 8.5 = 31
Leonia: 7.5 / 7 / 7.5 / 8 = 30

1500+ SAT:
Bayside: 6 / 8.0 / 10 / 7 = 31.0
Douglaston: 6 / 7.5 / 10 / 7 = 30.5
Little Neck: 6 / 7.5 / 10 / 7 = 30.5

1400+ SAT:
Forest Hills: 5 / 10 / 10 / 6 = 31
Fresh Meadows: 5 / 8 / 10 / 7 = 30
--

※ 修改:·hitmantb 於 Aug 21 19:20:16 2012 修改本文·[FROM: 69.]
※ 来源:·WWW 未名空间站 海外: mitbbs.com 中国: mitbbs.cn·[FROM: 198.]

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