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文章阅读:【参加活动1】理财第六篇: 购房budget--请勿置顶
[同主题阅读] [版面: 人到中年] [作者:abigapple] , 2008年04月03日18:45:31
abigapple
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发信人: abigapple (大苹果), 信区: Midlife
标  题: 【参加活动1】理财第六篇: 购房budget--请勿置顶
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr  3 18:45:31 2008)

今天这一讲,来给大家讲讲众人关心的买房问题,具体来说,就是你该买什么样的房子
,花多少钱。版上有不少想买房或者想换房的姐妹,与significant other就这个
budget问题争执不下,常常一方想少花钱经济压力小一些,另一方想多花钱住的舒服些
。那么,苹果今天就来教你算算账,看看你家到底该买多少钱的房子。

再次重申一下:本系列是针对普通低消费州的广大双职工留学生家庭,请住在hot area
的自动加上你们当地的收入,消费及房价的premium。

今天这篇文里面,我将不考虑个人所得税及利息抵税的抵税问题,否则我的计算将变得
太复杂。

老规矩:先假设。还是这对中等收入的留学生家庭,年收入在15万左右,现在可以在最
好的学区买房,40万可以买到2500 square feet的single-family house, 60万可以买
到3500 square feet的带很多高档装潢的single-family house。这个家庭现在有10万
块可以用来作为首付,贷款利息都为6%, 30年贷款。(虽然这个假设可能有点儿偏差
,50万贷款的利息应该比30贷款的利息高点儿,这个家庭可能想方设法可以再拿出2万
刀,以凑满20%的首付。对此,我们一概略过,让问题简单化,我好教你算账)

首先说两个房子每个月的还贷吧。40万的房子贷款30万,每个月需要还贷1,799,而60
万的房子贷款50万,每个月需要还贷2,998。不过这还不包括分摊到每个月的property
tax, homeowner insurance和HOA fees。我们统一假设两个房子这些杂费需要房价的2%
。 (这个考虑其实偏低,因为年收入15万的家庭交的property tax可以用来减税的。
但另一方面,我又忽略了大房子所需要的额外的维护费用和多用的utility bill,这么
两相比较,2%还是很靠谱的假设的)

如此一来,40万的房子每年所需开销是1,799*12+2%*400,000=29,584,而60万的房子每
年所需开销是1,799*12+2%*400,000=47,973。

30年后,你的房子价值几何呢?假设房子每年增值2% (长期增值率5%-inflation 3%)
,那么30年后,40万的房子价值724,545,而60万的房子值1,086,817。两相对比,贵房
子多增值了362,272。

现在我们来考虑,如果你把每年这个开销的差别投资的话(47,973-29,584=18,389),
结果又如何呢?假设你投资在savings account里面,年回报率是2%的话,30年后,你
将拥有746,015,已经是房价差别的2倍了。如果你的年回报率是5%的话,30年后,你将
拥有1,221,758。如果你可以得到10%的回报率的话,30年后,你将拥有 3,024,916,足
足是房价差别的9倍之多。

从这个简单的推导里面,我们可以看出,不管如何投资,哪怕投资的回报率跟房价增长
率一样低的话,你还是买便宜些的房子多赚些。如果你可以从投资里获得decent
return的话,那你绝对是赚大发了。

当然,我也不是教你要绝对省钱,买最小最便宜的房子。而是在能力允许的范围内,买
相对保守些的房子,把多余的资金用来投资,对你尽快实现financial freedom肯定大
有好处。

我也为本篇文准备了EXCEL spreadsheets,我会请Aily在跟贴中帮我贴上,请大家自己
去看计算。我已经做好了公式,你只需要改变一些数据,就可以根据你的具体情况对号
入座。

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